/, kinnisvara, majandustsükkel, Meedias/Kuidas teada, millal tuleb kolakas kinnisvaras?

Kuidas teada, millal tuleb kolakas kinnisvaras?

Avaldatud Äripäevas 26.sept 2017

Päris huvitav on juba päris tihedalt lugeda lehest järjejuttu kinnisvarabuumi teemadel. Umbes üle korra võib lugeda, et käimas on meeletu kinnisvarabuum, ning ülejäänud kordadel, kuidas see kõik kohe kokku kukub ning sekka mõnel üksikul korral arvamusi, et vast ikka kohe kokku ei kuku ja ehk ei olegi buum.

Diskuteeritakse küll kinnisvaratsüklite üle, kuid minu jaoks kannab see diskussioon endas pigem informatsiooni, mida majandusteoreetiliselt liigitatakse näitaja „turu sentiment“ alla. Mis puudutab kinnisvaratsükleid, siis turu sentimendil on selles osas kahtlemata täita tähtis osa ning seda ei saa alahinnata. Tavaliselt on sel puhul töötavaks strateegiaks – osta siis, kui kõik on pessimistid ja müü siis, kui kõik on optimistid. Sentimendi pealt võib oma otsuseid teha, kuid need ei pruugi kuigi hästi ajastatud olla, sest sentiment ise ei ütle selle pöördumise kohta mitte midagi ette. Rohkem infot tegeliku kinnisvaratsükli seisu kohta või selle võimaliku muutuse kohta annab suurem hulk kvantitatiivseid näitajaid, mille osas ei ole informatiivne osa mitte niivõrd üksikindikaatori enda hetkeseis, vaid pigem erinevate näitajate omavaheline asetus.

Aga keskendugem seekord vaid ühele turu ja tsükli indikaatorile, mis on sentiment.

Arvestades ilmuvate artiklite tonaalsust, siis meeleolu paistab olevat üsna kõikuv ja päris suures skaalas. Eestis pole ühtki kvantifitseeritavat indeksit kinnisvaraturu sentimendi kohta välja töötatud, kuid tunnetuslikult on mul artikleid lugedes jäänud mulje pigem ülekaalukalt ettevaatlikust suhtumisest kinnisvaraturu kohta, kui mitte isegi krahhi ootusest. Statistiliselt tuleb nentida, et sellistes tingimustes tavaliselt krahhi ei tule, vähemasti mitte sentimendi põhjusel. Buume iseloomustab tavaliselt meeleolu, mis on massiliselt eufooriline. Kui soovida paralleele minevikuga tõmmata, siis eelmise buumi tipu meeleolude meenutamine on siinkohal täiesti paslik. Mida aga ei saa teha, on tõmmata paralleele eelmise buumi tipuga sel viisil, et tõmmata kinnisvara hinnagraafikul horisontaaljoon eelmise buumi tipust praeguse tasemeni ning sealt järeldada, et kuna praeguseks on saavutatud eelmise buumi tipu hinnatasemed, siis järelikult on praegu buum. See väide on kindlasti meelevaldne. Sama ebakorrektne on väide, et kuna viimasest kriisist/buumist on möödunud x aastat, järelikult on nüüd järgmise aeg. Majandusnäitajaid tuleb alati vaadata kontekstis teistega. Aga naasegem sentimendi juurde.

Et tunnetuslik tõlgendus liiga meelevaldsena ei tunduks, siis sentimendi või meeleolu tuvastamise tarbeks on olemas ka täiesti kvantifitseeritud indikaatoreid. Nendeks on näiteks tarbijate kindlustunde indeks, ettevõtete kindlustunde indeks ning kinnisvaraturu kontekstis oleks üheks heaks indikaatoriks kinnisvara soetamise soovi indeks. Tarbijate kindlustunde indeks on viimasel ajal üsna meeldival kerge optimismi tasemel, mis on mõõdukas taganttuul nii kinnisvarasektorile kui ka kaupmeestele ja kõigile teistele kodumaise tarbimise tuules purjetavatele majandusharudele. Samas kui tervet graafiku ajalugu vaadata, siis ei paista see tase eriti millegi poolest silma. See on tase, mida nägime ka näiteks 2010-2011. aastal ning ei erine palju ajaloolisest keskmisest. Indikaatori 2006-2007 eufoorilist taset pole nähtud ei enne ega pärast. Sama võib öelda tarbijate soovi kohta soetada maja või korter. Seda näitav indikaator pole alates 2010. aastast kuigipalju muutunud.

Kuna majandus on sotsiaalteadus ning inimloomuse käitumine pole väga täpselt ennustatav, siis pole selliseid indikaatoreid, mille peale vaadates võib 100%lise kindlusega öelda, et siit edasi kulgevad sündmused siia või sinna suunas ning kui palju täpselt. Siiski on mitmeid indikaatoreid, mida on piisava ulatusega uuritud ja tõestatud näitama edasist suunda ja ka ulatust üsna suure tõenäosusega. Võti nende tõlgendamisel seisneb nende näitajate põhjal tervikpildi nägemise oskuses. Vähemasti kindlasti suurema tõenäosusega kui lihtsalt tunnetuslik „mulle tundub et see pidu on siin liiga kaua kestnud“ stiilis argumentatsioon.

(vt ka samal teemal artikleid Äripäevas:

Marek Kerna “Kolakas tuleb”

Sooman: Ükski märk ei näita et midagi halba peaks juhtuma”

2017-09-27T11:26:25+00:00