Kinnisvarainvestorile

/Kinnisvarainvestorile
Kinnisvarainvestorile 2017-03-03T10:25:28+00:00

Kinnisvarainvestoritele

Mida oodata kinnisvarahindade osas?

Investeerides kinnisvarasse, on peamiseks ootuseks võimalikult kõrge tootlus. Tihtipeale vaadatakse tootlusnumbrite arvutuseks vaid konkreetse projekti numbreid käesoleval ajahetkel. Siiski tuleks silmas pidada ka seda, et kinnisvara on oma olemuselt pikemaajalise protsessiga. Isegi siis, kui eesmärgiks on teha vaid lühiajalist flippi. Arendajad ja ehitajad võtavad riski endale vähemalt aastaks. Aastaga jõuab juhtuda majanduses ja kinnisvaras nii mõndagi. Mõni suurem muutus majanduskeskkonnas võib kinnisvarahinnad ka üsna kiirelt allapoole liikuma panna, mis tootluse kiirelt negatiivseks kukutavad. Eriti kiirelt toimuvad muutused väikestel turgudel, nagu Eesti. Seetõttu on aeg-ajalt mõistlik vaadata enda ümber ka veidi suuremat pilti.

Seega on kinnisvarainvesteeringu tootluse üheks oluliseks mõjutajaks on see, mida teevad kinnisvarahinnad lähemas ja ka veidi pikemas horisondis. Et nende võimalikust suunast aru saada, peab aru saama, millest need sõltuvad.

Varasemad prognoosid kinnisvaraturu kohta:

Kinnisvarakonverentsil 2014

Kinnisvaraturgu mõjutavad 3 sorti tegurid:

Kinnisvaraturul toimuv

Kinnisvaratehingud, nende nõudlus ja pakkumine.

Kohalikus majanduses toimuv

Kinnisvarahinnad sõltuvad teadupoolest nii nõudlusest kui pakkumisest. Kui pakkumisest saab üsna hea ülevaate kinnisvarabüroode poolt koostatavatest analüüsidest, siis hinnaarengute ja pikemaajaliste trendide prognoosimiseks on tarvis teada ka nõudluse poolt. Ja nõudlust saab prognoosida see, kes suudab paljud erinevad kinnisvaraturgu mõjutavad majandusnäitajad kokku panna ja sellest nõudluse kasvu kinnisvara järele välja arvutada. Alternatiivina võib nõudlusena kasutada ka majanduskasvu prognoosi, mis on enamvähem lähedane kinnisvaraturu nõudlusele. Siiski tuleb meeles pidada, et kuigi need näitajad liiguvad trendina samas suunas, võivad nende kasvumäärad olla üsna erinevad.

Kinnisvaraturu ülevaade

Kohalikust majandusest tulenev nõudlus elukondliku kinnisvara järele

Välismaailmas toimuv

Pole siiani päris selge, kas 2008 kinnisvarakriis sai alguse meie kohaliku kinnisvaramulli lõhkemisest või globaalsest kinnisvaramulli lõhkemisest. Mõlemad juhtusid samaaegselt. Tõsi ka see, et need on üksteisega ka üksjagu tihedalt seotud. Üks kõige olulisem kinnisvaraturgu mõjutav tegur on rahaturg, rahapakkumine ja raha kättesaadavus, intressid. Kui globaalselt rahakraanid kokku kuivavad, on kinnisvaraturu kukkumine garanteeritud. Seetõttu on on oluline jälgida globaalse rahapakkumise arengut ja seda mõjutavate keskpankade tegevust.

Kõik need tegurid tulevad otseselt välismaailmast, kus Eesti sisestest asjaoludest kuigi palju ei sõltu. Lisaks sõltuvad kinnisvaraturu väljavaated globaalselt või regionaalselt oluliste majanduste langustest, mis samuti lõpuks meie majandust ja ka kinnisvaraturgu vältimatult mõjutama hakkab.

Juhtivindeks
  • Kohaliku majanduse pöördepunktid
  • Välismaailma suunanäitaja

Kinnisvara ja majandustsüklid

Erinevad investeeringud käituvad majandustsüklis erinevalt.

Kinnisvara varaklassina liigub majandustsükliga koos. See tähendab, et kinnisvarahinnad liiguvad valdavalt samaaegselt majanduskasvu tõusude ja mõõnadega. Majanduse kasvufaasis kinnisvarahinnad valdavalt tõusevad ning majanduse langusfaasis kinnisvarahinnad langevad. Võib juhtuda ka vastupidi – et šokk majandusele saab alguse kinnisvaramulli lõhkemisest ning see viib ka kogu majanduse langusesse.

Seega, kui prognoositavalt majandus ikkagi suure tõenäosusega edasi kasvab, siis võib panustada kinnisvarahindade vähemalt samaks jäämise peale. Kui just, muidugi, ei ole tekkinud lokaalset ülepakkumist turul, mis võib kergelt juhtuda, kui kinnisvaraarendajad teevad otsuseid ainult lähtuvalt olemasolevast olukorrast.